Как изменит Иркутск программа комплексного развития территорий.
Там, где сегодня стоят ветхие дома, вырастут новые современные районы, с детскими садами и школами, обустроенными придомовыми пространствами, скверами и парками. Начало масштабным преобразованиям уже положено: по словам председателя комитета по градостроительной политике Евгения Харитонова, по результатам градостроительного анализа определено 15 перспективных площадок с общим градостроительным потенциалом порядка миллиона квадратных метров.
Новая жизнь Знаменского.
Почти четверть миллиона квадратных метров жилья — градостроительный потенциал площадки в Знаменском предместье, которая в ближайшее время будет застраиваться в рамках программы комплексного развития территорий (КРТ). Застройщик на основе договора о комплексном развитии территории обязан расселить 73 дома, признанных аварийными или имеющих высокий уровень физического износа. Сегодня на этой территории проживает порядка 1,3 тысячи человек. После расселения город получит в свою собственность три гектара земли, где будет возведена школа на 1275 мест. Этот проект — часть масштабной программы КРТ.
Особое внимание мэрии Иркутска сейчас сосредоточено на Знаменском предместье, поскольку городом был получен инфраструктурный бюджетный кредит на обеспечение этой территории мощностями тепловых сетей, водопровода и канализации. А он предполагает социальное развитие территории, которое будет реализовано через механизм КРТ.
— Мы убираем дома, которые являются аварийными и отапливаются угольными котельными. Получаем современную жилую застройку, обеспечиваем ее социальным каркасом. Плюсом — мы выигрываем в энергоэффективности. С закрытием 11 угольных котельных решаются и экологические проблемы. Все взаимосвязано, поскольку кредит на постройку теплового луча был выдан под гарантии того, что мы начнем осваивать территорию, — пояснил Евгений Харитонов.
Конкурсные процедуры по предместью Знаменское уже завершены, в ближайшее время с исполнителем будет заключен договор на территорию в 15,52 гектара. Градостроительный потенциал территории — почти четверть миллиона квадратных метров жилья. А именно — 230 тысяч квадратных метров потенциальной застройки. Предстоит снести 73 дома, как ветхих и аварийных, так и критериальных (близких к переходу в статус ветхих и аварийных). Это около 33 тысяч квадратных метров, 677 жилых помещений, в которых проживает около 1300 иркутян. Здесь в основном расположены двухэтажные дома 1930−1950 годов. В одном из таких уже полвека живет Равиля Осовская.
— Дом старый, лет 70 ему, — рассказывает женщина. — Квартиры темные, тесные. Мы нынче меняли потолок в комнате, потому что топит нас. В туалете, на кухне все протекает. Это после пожара. Хоть и ремонтировали несколько раз, все равно… Обещают через два-три года дать новую квартиру. Сказали, что в Правобережном округе. А я бы из Рабочего и не уезжала никуда.
Застройщик передаст муниципалитету в собственность землю площадью не менее трех гектаров, где разместится школа на 1275 мест. Работать по этой территории будет специализированный застройщик, который уже осуществляет строительство жилых домов на смежной территории, что позволит оперативно переселить людей.
Коллективом архитекторов была разработана концепция застройки Знаменского предместья, которая предполагает полную реновацию района. Учтено зонирование, создание рекреационных зон вдоль реки Ушаковки. Проект получил одобрение на местном и федеральном уровнях и вписывается в концепцию социально-экономического развития города и генплан Иркутска.
— Знаменское предместье — пример того, как реализуются основные положения генплана на практике, — сообщил Евгений Харитонов. — Мы получили резервные мощности по инженерии, были реконструированы правобережные очистные сооружения, их мощность повысилась практически в два раза. Формируется социальный каркас, в проработке — строительство Маратовской развязки. Медицинские учреждения — это полномочия субъекта, но мы видим, что здесь тоже работа идет на опережение, район получил новую поликлинику — № 15. Это хороший пример, когда два уровня власти синхронизировали свои усилия.
Предполагается сохранить на этой территории движение трамвая и постепенно переводить этот экологичный вид транспорта на выделенные полосы. В планах — работа по спортивным сооружениям, объектам допобразования.
Преображение территорий.
Механизм КРТ действует в Иркутске с 2020 года. До этого в областном центре работала программа «Развитие застроенных территорий» (РЗТ).
— С 2012 года по РЗТ была проведена достаточно большая работа, — рассказал Евгений Харитонов. — Заключено 17 договоров, большая часть из них была успешно завершена. Сегодня мы можем сказать, что программа реализована более чем на 90 процентов. Однако с 2020 года появилось новое понятие — «Комплексное развитие территорий».
Законодатель дал местным властям более широкие возможности по привлечению в программу не только ветхих и аварийных домов, но и так называемых критериальных.
— РЗТ был действенным механизмом, но несколько приземленным. Жилье признано аварийным, живущие в нем расселяются, и больше никаких требований нет, — отметила заместитель председателя комитета по градостроительной политике Светлана Свиркина. — В программе КРТ мы сосредоточены на развитии жилой застройки и сейчас приступаем к еще одному направлению — реализации КРТ по инициативе правообладателя. Комплексное развитие территорий — это не только строительство жилья, но и формирование новой инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры.
Сейчас в Иркутске реализуется четыре договора КРТ. Первая площадка — в микрорайоне Радужный в границах улиц Гончарова, Костычева, Стасова и Обручева с размещением жилой застройки площадью 18,6 тысячи квадратных метров. Вторая площадка — в границах улиц Театральная, Якоби, Мухиной и Обручева. Площадь застройки — порядка 39,6 тысячи квадратных метров. Работа по этой площадке идет с 2024 года. Расселено 22 из 31 жилого помещения общей площадью около 2 тысяч «квадратов». Площадка освобождена от ветхих и аварийных домов на 71 процент.
Третья площадка расположена в границах улиц Гаражная, Майская, переулок 1-й Кузьмихинский. Градостроительный потенциал территории — 69,2 тысячи квадратных метров. Из 91 дома расселено 20. Срок расселения — до 2028 года. На первой площадке часть земли будет передана муниципалитету под строительство детского сада на 110 мест, на второй — на 220 мест. Площадка по улицам Флюкова, Звездинской и Миронова имеет потенциал на 37 тысяч квадратных метров. Здесь из 51 помещения, подлежащего расселению жилого фонда, освобождены уже 28. Застройщик передаст городу жилое помещение площадью не менее 400 квадратных метров. В нем разместится объект дополнительного образования. Таким образом, мэрия решает сразу несколько проблем: расселение ветхого и аварийного жилья, увеличение площадей жилых помещений, реализация социальных задач — строительство школ, детских садов.
Живите где хотите.
В целом по городу в проработке находятся около 15 площадок КРТ с общим градостроительным потенциалом порядка миллиона квадратных метров. За лето мэрией была проведена большая работа: нанесено на карту все ветхое и аварийное жилье, объекты культурного наследия и другие значимые точки.
— Благодаря этой карте теперь мы начинаем формировать потенциальные площадки, — сказала Светлана Свиркина.
— Одним из основных критериев конкурса является соблюдение ареала расселения, — подчеркнул Евгений Харитонов. — Мы четко прописываем: необходимо произвести расселение жителей в соответствующем районе. Пригодные жилые помещения приобретаются как на первичном, так и на вторичном рынке. Инструмент КРТ позволяет более гибко управлять ареалом расселения. У людей есть право остаться в границах того района, где они проживали ранее, или выбрать совершенно другой район. Законодатель предусмотрел предоставление либо равнозначного по стоимости жилья, либо компенсацию. Как будет удобно собственнику. Мы стараемся вести переговоры с каждой переселяемой семьей, и большинство жителей настроены конструктивно. Нужно понимать, что задача программы — не улучшение жилищных условий, а ликвидация ветхого и аварийного фонда. При этом мы даем равноценную квартиру с учетом современных условий. Если это ветхое и аварийное жилье — как правило, идет автоматическое улучшение жилищных условий.
По словам председателя комитета по градостроительной политике, этот инструмент позволяет привлечь инвесторов к решению проблемы ветхого и аварийного жилья. Жилье будет сноситься не за счет средств бюджетов, а за счет инвесторов.
Комплексное развитие территорий — механизм, учитывающий интересы граждан, власти и инвестора.