Продажи квартир на вторичном рынке упали на 15%. Пока на 15. Но то ли еще будет! Ведь сегодня расторгают даже сделки, заключенные шесть лет назад. И покупатели остаются ни с чем. Добросовестные, которые как только не перестраховываются! …
Продажи квартир на вторичном рынке упали на 15%. Пока на 15. Но то ли еще будет! Ведь сегодня расторгают даже сделки, заключенные шесть лет назад. И покупатели остаются ни с чем. Добросовестные, которые как только не перестраховываются! Какой-то кошмарный сон.
Сейчас буду пугать. За первую половину 2025 года в России возбуждено 5379 уголовных дел, связанных с мошенничеством при операциях с недвижимостью. Одна из самых распространенных схем — фиктивная продажа, якобы в рамках спецоперации. Продавцы думают, что, продавая свои квартиры, помогают полиции ловить каких-то аферистов, а покупатели ни сном ни духом.
Чаще все вскрывается, когда новоселы пытаются заехать в приобретенное жилье: продавцы его просто не покидают, вместо этого они идут в суд. Но случается и совсем неожиданное: бывшие владельцы оспаривают сделки через год-два и даже пять-шесть лет. И договоры купли-продажи аннулируют. Не все. Процент решений в пользу продавцов неизвестен. Но случаев уже много. Объявляются недействительными даже ипотечные сделки, даже сделки, заверенные у нотариуса.
Сейчас напишу совсем страшное. Простых и понятных алгоритмов защиты от рисков больше нет. Я покупала квартиру родителям в сентябре, изучила вопрос, потом не могла спать. И вы сейчас не сможете.
Поехали.
Запрошенные у продавцов справки из ПНД (психоневрологического диспансера) — это просто бумажки. Во-первых, они не дают реальной информации о дееспособности или недееспособности. Во-вторых, чаще всего жертвами мошенников оказываются вполне вменяемые граждане, но под влиянием преступников разум их временно помрачается — этого достаточно, чтобы суд встал на их сторону. Страхование титула не работает тоже. В Москве отобрали у семьи квартиру, купленную в ипотеку шесть лет назад. А ведь при покупке жилья в кредит страхование рисков утраты собственности — это база. Не спасают и нотариусы. Теоретически они несут материальную ответственность, но фактически получить компенсацию при расторжении сделки с недвижимостью — тот еще квест.
Что вообще происходит? Я скажу. Слово такое всплывает в голове откуда-то из 1990-х… Беспредел! Вот, это он.
Закон больше не работает. Понятие «добросовестный покупатель» вышвырнули на помойку. О сроках исковой давности забыли.
Что делать? Как по мне, всем нужно просто вернуться в разум. Расследование дел о мошенничествах нужно отделять от сделок с недвижимостью. Четко и однозначно. Если люди покупают квадратные метры без нарушения закона, не в два раза дешевле, без суеты и спешки, проявляя должную осмотрительность — все, просто их не трогать. Если продавцы отнесли полученные за свое имущество деньги жуликам — это, конечно, бесконечно печально, но это ответственность самих продавцов. Да, полиция должна искать преступников, да, социальные службы могут выделить пострадавшим для временного проживания какое-то жилье. Но покупатель, если он добросовестный, ни при чем. Точка.
У нас же после прецедента с Ларисой Долиной все как с ума посходили. Вставать на сторону продавца при любом раскладе стало правилом хорошего тона. А те и рады. Уже есть случаи, когда продавцы продали одну и ту же квартиру дважды. И дважды ее себе вернули. Или продают две квартиры. И обе возвращают. Это тупик.
Собираются ли как-то из этого тупика выходить? О, инициатив самых-разных много! Но в основном предлагают просто множить сущности сверх необходимого.
Предлагают сделать обязательными справки из психдиспансера. Но, как я уже сказала, их наличие ни от чего не уберегает. Предлагают проводить видеофиксацию сделок. Такое и сейчас практикуется у нотариусов. И при подписании договора в МФЦ покупатели по собственной инициативе все записывают. А некоторые перед сделкой приводят к продавцам участкового, и в его присутствии те подтверждают, что не находятся ни под чьим давлением. И даже такие предусмотрительные покупатели обжигаются. Больше того, слишком осторожных еще и обвинить могут в злонамеренности. А чего это ты такой мнительный? Может, потому что заранее придумал обмануть старушку?
Кстати, о старушках.
Статистика ЦБ показывает, что чаще всего мошенники выбирают в жертвы людей в возрасте от 25 до 44 лет. А пенсионеры сами могут оказаться на месте покупателей, которым не дают вселиться в честно приобретенное жилье.
Так, в Москве пожилая женщина продала единственную квартиру, чтобы приобрести другую побольше и жить там с дочерью и внуками. Вариант нашли, купили, а въехать не смогли. Продавец, дама, которой не исполнилось и 60, отказалась съезжать, так как все деньги подарила мошенникам.
Еще предлагают ввести период охлаждения для продавцов, чтобы они не сразу получали от деньги от покупателя, чтобы на какое-то время оплата замораживалась банком. Но и такие меры никому не помогут. Мошенники весьма терпеливы — ту же Долину они обрабатывали несколько месяцев. А вот проводить покупки и продажи по цепочке на вторичном рынке больше не получится.
Или вот еще чудесная инициатива. Говорят, нужно ввести материальную ответственность для риелторов. Я, признаться, недолюбливаю агентов по недвижимости. И как раз потому, что они, по сути, ни за что не отвечают. Однако я считаю, что гарантии должны давать все: банк, если сделка ипотечная, нотариус, если договор заверяется у него, страховая, если оформлен соответствующий полис, риелтор и, наконец, Росреестр. И теоретически для многих в этом перечне такая ответственность предусмотрена. Но фактически, повторюсь, ничего больше не работает.
Ситуация на вторичном рынке настолько аховая, что народ уже подозревает, будто она создана искусственно.
Множатся конспирологические версии. Дескать, эту вакханалию каким-то образом создали застройщики, чтобы они могли хоть как-то сбывать населению переоцененный бетон. Я с всегда с большой иронией относилась к теориям заговора. Но тут уже и мне не смешно.
Нет-нет, я все еще не верю в злой умысел. Душить вторичный рынок, чтобы вытянуть первичный, — это ведь тоже абсурд, бред, шизофрения. Потому что одно выступает частью другого. Часто, чтобы купить новостройку, людям нужно продать что-нибудь ненужное (зачеркнуто), какую-нибудь унаследованную от бабушки однушку. Да, не всегда так, но часто. В краткосрочной перспективе, как следует всех перепугав, можно, конечно, надеяться на переток потребителей, но в долгосрочной все может стать только хуже.
В общем, пора разворачиваться. Выходить уже из этой комнаты ужаса на свет: к закону, к здравому смыслу.
Автор выражает личное мнение, которое может не совпадать с позицией редакции.
