На столичном рынке жилой недвижимости весь 2025 год наблюдалась интересная ситуация: цены на квартиры активно росли, а предложений становилось все меньше.
На рынках первичного и вторичного жилья Минска в 2025 году наблюдались одни и те же тенденции. Во-первых, это уменьшение количества предложений, а во-вторых, рост цен.
Все это не сыграло на руку покупателям, но ситуацию немного выправили снизившийся курс доллара и ряд подешевевших кредитов на покупку недвижимости.
С чем именно связаны эти тенденции и как они могут отразиться на рынке жилой недвижимости белорусской столицы в 2026 году, корреспондент Sputnik обсудил с заместителем директора по аналитике портала Realt.by Андреем Чернышевым.
Ситуация на вторичке
Как сообщил эксперт по недвижимости, на вторичном рынке жилья Минска за 11 месяцев 2025-го было совершено 15 300 сделок купли-продажи. По итогам года их количество, согласно прогнозам, возрастет до 16 800, так как в декабре традиционно объемы продаж увеличиваются.»Для Минска это хороший показатель активного рынка. Эти объемы продаж даже выше, чем было совершено сделок во все доковидные годы, но несколько ниже, чем было в 2023 и 2024-м, которые считаются рекордными», — отметил Чернышев.
Например, по итогам 2024 года было зарегистрировано больше 20 тысяч сделок, а за 11 месяцев – 18 500. То есть за 2025 года количество совершенных сделок уменьшилось на 16% или на 2 600 квартир.
По сравнению с 2023 годом просадка по сделкам составила всего 6%, что примерно составляет одну тысячу квартир. Связано это с тем, что объемы продаж в 2023-м были не настолько большими.
«Почему произошла просадка продаж? На мой взгляд, основная причина заключается в том, что уменьшилось и продолжает уменьшаться количество покупателей, которым под силу приобрести жилье. Многие это связывают со снижением спроса, но это совсем не актуально для Минска», — сказал замдиректора.
Он пояснил, что в таком мегаполисе, как белорусская столица, куда стекаются люди не только со всей Беларуси, но и из других стран, в частности, из Российской Федерации, потребность в собственном жилье будет всегда.
«Эта потребность неисчерпаема в тех объемах, в которых проходят сделки. А среднемесячное количество сделок, проходящих по Минску, в этом году составляет 1 400», — добавил он.
Так что снижение количества сделок, по мнению Чернышева, является следствием роста цен и кредитов на вторичку. Ведь, если в 2024 году ставки по таким кредитам были чуть выше 15%, то в 2025-м – 18,5%.
Дополнительным фактором, повлиявшим на количество сделок, стало снижение ставок по кредитам на покупку новостроек у застройщиков, причем как на строящиеся квартиры, так и готовые. То есть часть покупателей обратили свое внимание на новое жилье.
Вместе с этим наблюдается и тренд на уменьшение предложений — на 20%. Если в начале года покупателям было доступно примерно 5 700 квартир, то сейчас этот показатель опустился до уровня 4 400. Особенно ощутимо сократилось количество выставленных на продажу однокомнатных квартир, а их доля в общем объеме сделок на вторичке составляет 40%.
Причины роста цен
«Что касается роста цен на вторичном рынке, то за 11 месяцев по итогам сделок они выросли на 21%. Средняя цена квадратного метра в декабре 2024 года была 1 600 долларов за «квадрат», то сейчас – 1930″, — сообщил Чернышев.
Во многом это произошло за счет роста цен на «молодые» квартиры (в домах постройки, начиная с 2000-х годов). Они не только «омолодили» рынок столичной вторички, но и в общем повлияли на цены.
«Кроме того, за неполный год на 18% подорожали «сталинки», но это не квартиры в отдаленных локациях Минска, а в тех домах, которые имеют историческую ценность», — добавил он.
Но если проанализировать общий рост цен, то он не настолько существенный, как кажется на первый взгляд.
"Да, квартиры подорожали на 21%, но на 16% снизился курс доллара – если в начале года доллар стоил 3,45 рублей, то сейчас 2,94. И если от показателя роста цен отнять снижение курса доллара, чтобы получить чистый рост цен, получится всего 5%", — пояснил собеседник агентства.
Во многом за счет активно снижающегося курса доллара так интенсивно росли цены на квартиры.
Что касается новостроек, то они подорожали еще больше — за 11 месяцев 2025 года рост составил 26%.
С первичками тоже не все гладко
«Если продолжить тему новостроек, то стоит отметить, что количество предложений тоже уменьшилось, но несколько по другой причине. Рынок пополняется новыми жилыми комплексами, но в продаже остались только дома с премиальными квартирами и большого метража, которые продаются по высоким ценам. В то время как квартир бюджетного сегмента по доступным ценам, без притязательности на класс «премиум» или «комфорт +», сейчас очень ограниченное количество», — рассказал заместитель директора.
Из-за этого дефицита покупатели обратились к рынку вторички, где подобные предложения, наоборот, появились. Многие покупали такие квартиры с целью их последующей перепродажи.»Но в 2026 году, я полагаю, крупные застройщики обрадуют нас новостями о строительстве новых жилых комплексов не премиум-класса», — добавил он.
Также эксперт по недвижимости полагает, что государство продолжит поддерживать застройщиков доступными кредитами, что тоже положительно скажется на количестве новых доступных квартир и увеличит объемы продаж.
«Возможно, будет повторение акции, как была у Беларусбанка, или же сохранятся привлекательные условия, которые сейчас предлагает Белинвестбанк (от 14,3% годовых) и Белагропомбанк (12,9% первые три года)», — полагает специалист.
Что будет с ценами?
Покупателям становится все тяжелее реализовать свою потребность в покупке жилья, это видно и по снижению продаж у застройщиков, и по снижению количества сделок на вторичке.
"И если в 2025 году при таком росте цен было тяжело только покупателям, то в 2026-м при таком же раскладе тяжело будет продавцам и застройщикам. Потому что им придется столкнуться с действительно снижающимся спросом", — сказал Чернышев.
При этом эксперт полагает, что при условии сохранения обменного курса доллара, в январе и скорее всего в феврале небольшой рост цен продолжится. Возможен рост и в марте, но по инерции.
«Весной, даже несмотря на то, что это период всяческой активизации, возможно будет наблюдаться стабилизация цен. Выражаться она будет, в том, что продавцы станут охотнее идти на уступки по цене, а новые продавцы будут выставлять квартиры на продажу без существенной надбавки на торг», — отметил он.
Кроме того, строительство новых комплексов (даже если они появятся не в 2026-м, а в следующем году), в том числе позволит немного снизить накал цен на рынке за счет усилившейся конкуренции.
