фото: «Метриум» Исчезновение доступных квартир, «уход» с рынка студий, а также помещений с отделкой, новый ценовой рекорд – эксперты компании «Метриум» подводят предварительные итоги по предложению, ценам и спросу на первичном рынке «старой» Москвы в 2025 году.
1. Предложение новостроек в Москве за 2025 год сократилось на 23%
По предварительным итогам 2025 года, на первичном рынке жилья «старой» Москвы наблюдается заметное уменьшение объема предложения. Общее число квартир и апартаментов в продаже с декабря 2024 года по ноябрь 2025 года снизилось с 52 тыс. до 40 тыс. (-23%). Динамика уменьшения предложения в текущем году оказалась более выраженной по сравнению с показателями 2023 года, когда рынок сократился всего на 7% за год.
Главное влияние на общую статистику оказало двукратное падение числа квартир в продаже в массовом сегменте. Если в конце 2024 года на рынке было представлено 21 тыс. таких квартир и апартаментов, то к ноябрю 2025 года их количество уменьшилось до 10 тыс. единиц.
В сегменте бизнес-класса также зафиксировано снижение, хотя и не столь значительное. Объем предложения здесь сократился на 9% – до 20,6 тыс. квартир и апартаментов. В премиальном и высокобюджетном сегментах количество доступных для покупки вариантов по итогам года также снизилось, но относительно незначительно – на 1% и 2% соответственно.
2. Средняя цена новостроек в «старой» Москве приближается к 800 тыс. руб. за кв. метр
В ноябре 2025 года средняя стоимость квадратного метра в новостройках «старой» Москвы достигла 787 тыс. рублей. Этот показатель на 26% превышает данные декабря 2024 года, когда цена составляла 621 тыс. рублей. Таким образом, расценки на первичном рынке столицы вплотную подошли к психологической отметке в 800 тыс. рублей.
Подобная динамика объясняется не только общим ростом цен во всех сегментах, но и существенным изменением структуры предложения. На рынке произошло резкое сокращение доли жилья комфорт-класса, в то время как объем предложения в новостройках класса бизнес и выше остался стабильным.
3. Заметнее всего в 2025 году подорожали новостройки массового сегмента
Лидером по темпам роста цен на рынке новостроек «старой» Москвы в 2025 году стал массовый сегмент, представленный проектами комфорт-класса. Средняя стоимость квадратного метра здесь поднялась на 23% – с 323 тыс. рублей в декабре 2024 года до 404 тыс. рублей к ноябрю 2025 года.
В то же время новостройки бизнес-класса подорожали на 15%, до 533 тыс. рублей за квадратный метр. Проекты премиум-класса выросли в цене на 18%, достигнув средней отметки в 865 тыс. рублей. Наименьшую динамику продемонстрировал высокобюджетный сегмент, где стоимость увеличилась на 15% – до 2,4 млн рублей за кв. метр.
4. Средняя площадь квартир в новостройках Москвы начала увеличиваться
В ноябре 2025 года средняя площадь квартир в новостройках «старой» Москвы достигла 63,9 кв. метра. Этот показатель на 10% превышает данные декабря 2024 года, когда он составлял 58,3 кв. метра. Рост средней площади зафиксирован почти во всех сегментах рынка. В массовом сегменте за прошедшие 11 месяцев этот показатель увеличился с 44,3 до 49 кв. метров. В бизнес-классе средняя площадь выросла с 58 до 58,9 кв. метра, а в премиальном сегменте практически не изменилась, составив 78,7 кв. метра. В высокобюджетных проектах средняя площадь квартиры в продаже увеличилась со 140 до 145,7 кв. метров.
«Тренд на увеличение средней площади квартир в продаже обусловлен, с одной стороны, вымыванием с рынка предложения более компактных и доступных лотов, – рассказала Лариса Швецова, генеральный директор компании «Ривер Парк». – С другой стороны, мы наблюдаем усиление спроса со стороны покупателей, которые ищут просторное жилье. Причем речь идет как о семейных клиентах, так и об инвесторах. За последние годы появилось гораздо больше людей, которые выбирают квартиру для себя как долгосрочное семейное гнездо и не планируют ее перепродавать. Это и подталкивает их к выбору более просторного жилья, в котором будет комфортно большой семье».
5. Предложение студий в новостройках Москвы сократилось на 46%
По предварительным итогам 2025 года предложение студий на первичном рынке Москвы сокращалось наиболее активно в сравнении с другими типами квартир. Если в декабре 2024 года в продаже насчитывалось почти 8,7 тыс. таких помещений, то к ноябрю 2025 года их количество уменьшилось до 4,7 тыс. единиц. Таким образом, падение составило 46%. Для сравнения, предложение однокомнатных квартир за аналогичный период снизилось на 26%, двухкомнатных – на 19%, а трехкомнатных – на 14%. Единственным форматом, показавшим положительную динамику, стали квартиры с четырьмя и более комнатами, число которых в продаже выросло на 16%.
«Предложение студий в новостройках действительно сокращается, – говорит Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа». – Студии популярны среди разных категорий покупателей: их приобретают клиенты из регионов, а во время действия IT-ипотеки представители этой сферы часто покупали студии в качестве инвестиции или семейного капитала. Также студии востребованы у родителей, которые покупают жилье для своих детей на будущее. Запрет на строительство небольших по метражу квартир, конечно, осложняет выбор. Их традиционно выбирают как первое, «стартовое» жилье, жилье для молодой семьи, студента, а также как инвестиционный продукт».
6. Самыми быстро дорожающими округами стали ЗАО и ЮВАО
По предварительным итогам 2025 года, лидером по росту цен на новостройки в «старой» Москве стал Западный административный округ. Средняя стоимость квадратного метра здесь за 11 месяцев увеличилась на 30,2% – до 740,4 тыс. рублей. С минимальным отрывом следует Юго-Восточный административный округ, где квадратный метр подорожал на 29,7%, достигнув отметки в 453,3 тыс. рублей. На третьем месте по интенсивности роста цен оказался Северный административный округ, где стоимость увеличилась на 24% – до 547,1 тыс. рублей за квадратный метр.
7. В Москве стремительно сокращается предложение квартир с отделкой
По предварительным итогам 2025 года, число квартир и апартаментов с отделкой от застройщика в продаже в Москве сократилось на 58%. Если в декабре 2024 года таких вариантов во всех сегментах рынка насчитывалось 14,6 тыс., то к ноябрю 2025 года их число снизилось до 6,1 тыс. лотов. Доля квартир с отделкой за этот период, соответственно, сократилась с 28% до 16%.
Похожая тенденция наблюдается и с квартирами в формате предчистовой отделки (white box). В декабре 2024 года на рынке было представлено 11,3 тыс. таких помещений, а к ноябрю 2025 года их количество уменьшилось до 7,9 тыс., то есть на 29%. При этом число квартир без отделки практически не изменилось и составляет около 26 тыс. вариантов – это всего на 4% меньше, чем 11 месяцев назад.
«Сокращение предложения квартир с отделкой нельзя объяснить только соображениями оптимизации стоимости жилья, – комментирует Лилия Арцибашева, коммерческий директор Regions Development. – Структура рынка новостроек Москвы меняется: становится больше покупателей с высокими бюджетами. Они традиционно предпочитают лоты без отделки (особенно в сегментах бизнес- и премиум-класса), поскольку хотят реализовать собственный дизайн-проект, принимая индивидуальные решения как в выборе материалов, так и в вопросах планировки. Поэтому застройщики отчасти идут навстречу тренду, который задают сами покупатели».
8. Спрос на новостройки в «старой» Москве не изменился
По предварительным итогам 11 месяцев 2025 года в «старой» Москве застройщики и дольщики заключили 54,6 тыс. договоров долевого участия (ДДУ). Для сравнения, за аналогичный период 2024 года общее число сделок на рынке долевого строительства составило 54,4 тыс. Впрочем, аналитики «Метриум» отмечают, что текущее число сделок заметно уступает показателям 2023 года. Тогда с января по ноябрь покупатели и девелоперы заключили 64,6 тыс. ДДУ. Соответственно, уровень спроса в 2025 году оказался на 16% ниже, чем двумя годами ранее.
9. Скорректировался спрос на высокобюджетные новостройки
В большинстве сегментов рынка новостроек «старой» Москвы по итогам 11 месяцев 2025 года число сделок осталось практически на прежнем уровне. Единственным исключением стал высокобюджетный сектор, где было реализовано 97 тыс. кв. м недвижимости против 107 тыс. за аналогичный период 2024 года. Таким образом, спрос здесь сократился на 15%. Аналитики отмечают, что доля предложения в сданных корпусах выросла на с 7% до 16% и реализуется по договорам купли-продажи, поэтому чисто технически ДДУ стало чуть меньше.
«На протяжении 2025 года на рынке высокобюджетных новостроек Москвы наблюдается спад, – указала Екатерина Борисова, директор по девелопменту компании Rariteco. – В конце 2024 года мы видели довольно высокую активность покупателей, и сейчас наступило закономерное выравнивание спроса. Цена недвижимости элитного и делюкс-класса уже на старте продаж изначально достаточно высокая в отличие, например, от премиального сегмента. Безусловно, покупатели стали более требовательными, и сам их портрет изменился: это довольно обширная возрастная группа от 35-65 лет, в их числе региональные клиенты и молодые люди, которые впервые приобретают собственное элитное жилье. При этом количество профессиональных инвесторов снизилось: этот сегмент стал для них менее привлекательным из-за небольшой разницы цены на старте продаж и после ввода в эксплуатацию».
10. Доля ипотеки в сделках выросла до 60%
Аналитики «Метриум» отмечают постепенное восстановление ипотечного спроса. В ноябре 2025 года доля сделок с привлечением кредитных средств в среднем по всем сегментам рынка новостроек «старой» Москвы составила 60%, тогда как в декабре 2024 года этот показатель достигал всего 37%. Впрочем, в декабре 2024 года спрос на ипотеку был аномально низкий, поэтому текущая динамика опирается на эффект низкой базы. Самый заметный рост зафиксирован в массовом сегменте, где доля ипотеки за прошедший период выросла с 48% до 77%. В бизнес-классе этот показатель увеличился с 32% до 57%, а в премиум-классе – с 16% до 24%.
