Денис Воронин/ АГН «Москва» На днях в Москве в неформальной обстановке прошла конференция Commercial Talks. Обычно на этой площадке девелоперы, архитекторы и инвесторы обсуждают проверенные стратегии и реальные кейсы. Вот и на этот раз в первом блоке программы специалисты поделились опытом продажи и аренды коммерческой недвижимости, выявили тенденции ее дальнейшего развития.
Неблагоприятный прогноз
О том, что из себя представляет рынок офисной недвижимости в Москве и что на нем появится в ближайшее время, рассказал директор по продажам и аренде коммерческой недвижимости компании Pioneer Павел Иншаков. Он считает, что прежний рынок, существовавший до 2020 года, когда девелоперы создавали офисные проекты, держали их у себя и сдавали в аренду, закончился — теперь практически все офисы, которые будут представлены на рынке, станут продаваться. Это будет как мелкая нарезка для небольших компаний либо инвесторов, так и крупные офисные центры по 100-200 тыс. квадратных метров.
Компания Pioneer начала этим заниматься в 2020 году, став первой компанией, реализующей офисные проекты в рамках программы по стимулированию создания мест приложения труда (МПТ). Эта программа была запущена правительством Москвы в 2019 году для того, чтобы стимулировать жилищных застройщиков создавать рабочие места, и предусматривает для них ряд льгот. Как сообщил Павел Иншаков, реализация офисов в бизнес-центре Ostankino Business Park, ставшем пилотным проектом по программе МПТ, на момент проведения конференции уже практически завершена. Не менее успешна реализация компанией Pioneer проектов и других крупных бизнес-центров в рамках этой программы.
Сейчас продажа офисов идет хорошо, но уже в ближайшие годы ожидается выход на московский рынок недостаточно квалифицированных девелоперов, которые станут заниматься офисной недвижимостью для того, чтобы получить льготы по программе МПТ и реализовать свои жилищные проекты. Для строительства офисов они выбирают спорные локации, и реализация на них не совсем качественных проектов в ближайшие 2-3 года может привести к затовариванию рынка. По мнению спикера, у МКАД появится много бизнес-центров без логистических связей, офисы в которых будут продаваться относительно недорого, но с их реализацией могут возникнуть проблемы.
Спрос надо формировать
Насколько критичной может стать логистика для реализации проектов по программе МПТ, показала дальнейшая дискуссия. Выступившая вслед за Павлом Иншаковым коммерческий директор офисного парка Comcity Алёна Кудрявцева отметила, что у Comcity действительно непростая локация. Но как воочию убедились участники конференции, которая проводилась на территории этого парка, расположенного неподалеку от МКАД на территории Новой Москвы, он тем не менее развивается весьма успешно — и во многом потому, что, когда проект еще только задумывался, его авторам сразу было понятно, что клиентам надо будет предложить не просто качественные офисы, но и дополнительные возможности в виде, например, большой торговой галереи. Таких возможностей было создано так много, что они позволили резидентам Comcity не обращать внимания на то, насколько далеко расположены их офисы от центра столицы, ведь все свои вопросы они могут решить, не выходя за пределы объекта, в котором арендуют помещения.
Рассказав, как на старте проекта были даны исчерпывающие ответы на вопрос о том, для кого создается этот продукт и что можно предложить клиентам, Алёна Кудрявцева отметила, что, конечно, близость офисного парка к станции метро «Румянцево» и развитая транспортная инфраструктура тоже сильно способствовали высокой заполняемости объекта. Однако развитие логистики сыграло в успехе этого офисного парка существенную, но не определяющую роль.
В непростом 2022 году, когда из Comcity начался отток международных компаний, было не совсем понятно, кто придет им на смену. Тогда вновь пришлось вернуться к изучению потребностей новых клиентов. Многие из них приехали из других регионов, чтобы осваивать московский рынок. Было решено создать для них место, куда им всегда хочется возвращаться, что и было сделано для нынешних 15 тыс. резидентов офисного парка. У них появилась возможность не просто здесь работать, но и посещать мастер-классы, развиваться, участвовать в развлекательных мероприятиях, найти бизнес-партнеров. Построение внутреннего сообщества единомышленников среди своих резидентов стало большим конкурентным преимуществом Comcity, позволившим ему за два года выйти на полную заполняемость офисов — свободных площадей в парке сейчас практически нет.
Продолжая дискуссию о том, будут ли по-прежнему востребованы бизнес-центры в отдаленных от центра Москвы районах, Алёна Кудрявцева обратила внимание участников конференции на большой спрос на офисы в таких локациях со стороны производственных, строительных и логистических компаний. Стереотипное мнение, что за МКАД готовы ехать только айтишники и телекоммуникационные компании, уже давно в прошлом. На самом деле на окраинах столицы очень активно развивается даже банковский сектор — многие банки часть своих офисов перевозят из центра города в удаленные районы.
Однако если предшествующие два года отличались высоким спросом, то в текущем году стал очевиден режим ожидания и стагнации на рынке. По словам Алёны Кудрявцевой, качественные офисы сейчас все разобраны, из таких остались лишь единицы с неудобным расположением. Поэтому арендаторы предпочитают теперь не переезжать, а продлевать на короткий срок текущие контракты в действующих локациях. Пока непонятно, начнут ли клиенты, которые не нашли подходящего офиса в аренду, покупать себе офисы в новых бизнес-центрах или все-таки будут дожидаться интересных предложений на арендном рынке. Так что вопрос о том, куда будет направлен этот отложенный спрос, остается открытым.
Все, чего им не хватает
Дискуссию по программе МПТ продолжила директор по продажам Capital Group Оксана Дивеева, отметившая, что построить дешево бизнес-центры не удастся, в том числе из-за их насыщенности инженерными сетями. Кроме того, для реализации таких проектов требуются узкие специалисты.
Оксана Дивеева рассказала о большой работе Capital Group по подбору компаний, которые будут арендовать бизнес-центры. Эта работа начинается с выяснения того, чего не хватает компании, готовой переехать с насиженного места. И лишь после такого общения с девелоперами начинается проектирование нового офисного центра с учетом всех потребностей. При этом работа по отбору будущих арендаторов начинается с крупных компаний, вслед за которыми подтягиваются более мелкие фирмы.
Для того, чтобы в новом бизнес-центре для арендаторов действительно началась новая обещанная жизнь, привлекаются креативные предприятия сферы обслуживания. Если это продуктовый магазин, то помимо базовой продукции в нем могут продаваться, например, продукты, прошедшие особо тщательную очистку; если салон красоты, то тоже необычный, особенный. И хочется надеяться на то, что этот опыт Capital Group будет использован новыми участниками программы МПТ.
Покупатели выстраиваются в очередь
Основной вывод, который сделал для себя по итогам дискуссии управляющий директор холдинга «Строительный альянс» (ХСА) Александр Никишов, состоит в том, что в каждом сегменте коммерческой недвижимости сейчас идет насыщение новых продуктов хорошей инфраструктурой. Не исключением стала и индустриальная недвижимость, возводя которую в ХСА стремятся, чтобы персоналу, работающему в индустриальных парках, было комфортно. Для этого территория насыщается разнообразной «начинкой», включающей кафе, коворкинги, спортивные площадки и другие объекты для полноценной жизни.
Примерно половину возводимых помещений ХСА оставляет себе и сдает в аренду, а другую часть продает. Причем с тех пор, как выросла ключевая ставка, возрос и спрос на аренду, а сейчас, когда ставка начинает снижаться, опять растет спрос на покупку. Такую же тенденцию принявшие участие в конференции эксперты отмечали и в других сегментах коммерческой недвижимости, что позволяет оптимистично оценить дальнейшие перспективы программы МПТ.
Марат ХУСНУЛЛИН, заместитель председателя правительства РФ:
«Несмотря на сложную ситуацию с финансированием, денежно-кредитной политикой, по итогам восьми месяцев нежилой недвижимости введено на 17% больше по сравнению с прошлым годом»