Shutterstock/FOTODOM Еще недавно будущее работы виделось за гибридными форматами и «офисами на пляже». Но реальность оказалась сложнее. После короткого эксперимента с удаленкой многие компании и сами сотрудники — от топ-менеджеров до представителей поколения Z — осознали ценность офиса. Но вернулись они уже с новыми, гораздо более высокими требованиями.
Как отметил на круглом столе «Стратегии роста: как бизнес-центры меняют облик современных мегаполисов» соучредитель Агентства стратегического развития «ЦЕНТР» Сергей Георгиевский, запрос на традиционный офис никуда не исчез, но кардинально изменилось его содержание. Сегодня бизнес-центр конкурирует уже не ставками аренды, а качеством среды, и именно это меняет облик современных городов.
Пандемия стала мировым событием, расставившим все по местам. Основатель HR-агентства HR4PR Executive Search Ольга Дементьева подтверждает: под «роскошными условиями» работы сегодня подразумевается уже не размер зарплаты, а инфраструктура офиса. Для современных сотрудников, особенно зумеров, — это среда, которая дает комфорт и возможности для отдыха и общения, превращая место работы в важную часть лайфстайла.
Этот качественный сдвиг в запросах пользователей сформировал новую структуру требований к бизнес-центрам. По данным управляющего партнера консалтинговой компании RRG Дениса Колокольникова, наряду с классическими факторами выбора (цена, транспортная доступность, паркинг) критически важными стали совершенно иные категории. Речь идет о создании «третьего места» — фитнес-центров, ресторанов, терм, выставочных пространств, куда можно прийти после работы; о психологическом комфорте, который обеспечивают парки, экопространства, террасы и лаунж-зоны; а также о развитой инфраструктуре повседневности — от столовой и аптеки до автомойки и шиномонтажа: хотя эти элементы и не являются «первой необходимостью» в чистом виде, их нестандартное наполнение зачастую становится решающим фактором при выборе между похожими проектами.
Ответом на эти запросы стало превращение бизнес-центра из утилитарного офисного здания в сложный многофункциональный организм. Эксперты выделяют целую иерархию инфраструктурного наполнения. Базовый уровень включает социальную среду, рекреацию, спорт и товары ежедневного спроса. Дополнительный слой — сбалансированная коммерческая инфраструктура, парковые зоны и объекты для обучения. А премиум-сегмент составляют редко встречающиеся элементы — центры биохакинга и ментального здоровья, термальные комплексы, рестораны высокого уровня и даже музеи или театры.
Здесь и надолго
Но как создать по-настоящему востребованную среду, которая не будет данью сиюминутному тренду, а станет органичной частью района? Ключ, по мнению сооснователя и главного архитектора бюро CONTINUUM Олеси Могилевской, лежит в глубоком анализе территории. Она настаивает на необходимости привлекать к проектированию профессиональных архитекторов и социологов, чтобы ответственно подходить к мониторингу того или иного участка. Важно не просто слепо следовать трендам «на слуху», а разбираться, что действительно нужно будущим пользователям в рамках конкретной территории.
Олеся Могилевская приводит яркий пример: решение с шумной площадью и амфитеатром, идеально работающее в центре Москвы, может оказаться совершенно невостребованным в тихом спальном районе, где людям гораздо важнее будет правильно ориентированный тротуар с освещением, «сшивающий» разобщенные территории. Такой трепетный, внимательный подход к анализу места она называет волшебным инструментом, позволяющим, просто изучив потребности и обычаи территории, получить, не изобретая велосипед, готовые ответы на вопросы, что нужно потребителю.
Этот принцип «слышания места» становится особенно важным, когда внутренняя трансформация бизнес-центров начинает влиять на городское планирование в целом. Изолированная «стеклянная башня за забором» становится анахронизмом. Для создания по-настоящему интегрированных пространств необходим системный диалог между всеми сторонами. Олеся Могилевская видит этот процесс как двусторонний: город, закладывая в свои проекты бизнес-центр, должен консультироваться с сообществом застройщиков, а девелоперы, в свою очередь, обязаны учитывать стратегию развития города на стадии принятия ключевых решений по проекту. Этот механизм уже начинает работать через такие инструменты, как КРТ, но для качественного скачка нужно привлекать профессионалов — архитекторов и социологов — максимально рано, еще на этапе аналитики и разработки стратегии развития места.
Такой подход оказывается выгоден не только пользователям, но и городу в целом. Президент фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева подчеркивает, что для гармоничного развития мегаполису необходима полицентричная модель, при которой деловые кластеры равномерно распределены по территории, а не сконцентрированы в одном ядре, как «Москва-Сити», создающем колоссальную нагрузку на транспортную систему. При этом сами БЦ вполне могут стать мини-центрами, дающими ближайшим районам нужную инфраструктуру. «Оказалось, что без бизнес-центров городская ткань рвется: все-таки они имеют большое значение как точки притяжения, а не только место расположения офисов. Это набор сложно сбалансированных сервисов, задействующих не только работающих в них людей, но и жителей окружающих районов», — говорит Сергей Георгиевский.
Экономический эффект от таких интегрированных проектов вполне измерим. Денис Колокольников отмечает, что развитая инфраструктура повышает стоимость близлежащего жилья на 10-20%, и это правило работает и для коммерческой недвижимости. Надежда Косарева приводит более масштабные данные по Москве: капитализация недвижимости в пределах Третьего транспортного кольца в 1,6 раза превышает общий валовой продукт города, а бизнес-районы вносят весомый вклад, составляя 22% этой капитализации. Результатом такого подхода становится формирование новых деловых кластеров, которые перекраивают карту города. Новая карта Москвы наглядно демонстрирует этот переход к полицентричной модели: сегодня мы наблюдаем не только развитие исторически сложившихся деловых районов у метро «Калужская» и «Павелецкая», но и формирование совершенно новых кластеров — на Ходынском поле, в районе Большого Сити и на Савёловско-Рижском направлении. Именно настоящая ценность этой трансформации раскрывается в ее мультипликативном эффекте.
Заместитель председателя инвестиционно-промышленной группы «Стилобат» Булат Алимов подтверждает эту взаимосвязь: «Активное развитие городской инфраструктуры создает новые точки притяжения для девелоперов. Вблизи крупных деловых кластеров, современных общественных и образовательных пространств строится элитное жилье, появляются «зеленые» маршруты, развивается коммерческий сектор». Таким образом, успешный бизнес-центр запускает цепную реакцию позитивных изменений во всем районе.
Этот синергетический эффект меняет саму природу конкуренции на рынке. Как подчеркивает коммерческий директор Capital Alliance Ленария Хасиятуллина, «мы видим, что сегодня ключевым фактором выбора становится именно качество среды. Вкладываясь в общественные пространства и сервисы, мы создаем точку притяжения не только для компаний, но и для горожан. Таким образом, успешный БЦ перестает быть изолированным объектом и становится драйвером повышения качества жизни для окружающего района».
От концепции до интеграции
В этом процессе архитекторы играют ключевую роль создателей, а не просто исполнителей. Они должны мыслить категориями не отдельного здания, а целого микрорайона, urban-контекста. «Чтобы правильно вписать БЦ в городскую ткань, мы проводим исторический анализ контекста и территории, находим закономерности развития локации и, опираясь на них, создаем новую архитектуру», — говорит партнер архитектурного бюро syntaxis Александр Стариков. При этом контекстуальность — это не «мимикрия» под соседние здания, а создание выразительного объекта на основе глубокого понимания контекста и истории места.
Конкретные примеры такого подхода приводит глава архитектурного бюро IQ Эрик Валеев. «Например, офисный блок нового бизнес-центра на «Калужской», проект которого разработало наше бюро, мы подняли на общественный стилобат, раскрывающийся к улице. Он формирует архитектурный каскад для повседневных функций: стрит-ретейл, фитнес, теннисный клуб, коворкинг, медцентр, фудкорт. Это не просто удобства для сотрудников, а пространство, где пересекаются посетители и горожане — фактически новая городская площадь под бизнес-оболочкой», — говорит архитектор.
Глава архбюро HADAA Георгий Тюгаев обращает внимание на важность гибкости современных решений: «Символической отправной точкой современных офисных концепций можно назвать деловой кластер «Белая площадь». Планировочные решения в данном здании довольно сложные, но в бизнес-центр была изначально заложена правильная концепция, когда объект встраивается в городскую ткань, размещен рядом с метро, богат на собственную инфраструктуру, хорошо подключен к людским потокам».
Итогом этой эволюции становится формирование того, что урбанисты называют «бесшовной городской средой», где границы между работой, жизнью и отдыхом размываются. Партнер архитектурного бюро T+T Architects Анастасия Абашева описывает эту идеальную модель как открытую экосистему: «Идеальный сценарий — возможность в любой момент выйти на улицу и продолжить работу, пользуясь доступными сервисами. Когда элементы городской среды интегрируются в структуру офисного комплекса, у работников появляется больше свободы в планировании дня и выборе формата деятельности».
Запрос конкретного сотрудника на качественную среду, помноженный на работу архитекторов и подкрепленный градостроительными стратегиями, создает новую реальность. В этой реальности бизнес-центры становятся каркасом, на котором держится не только экономика, но и комфортная, осмысленная повседневная жизнь современного мегаполиса, доказывая, что они — нечто неизмеримо большее, чем просто столы и стулья.
