Shutterstock/FOTODOM Механизм комплексного развития территорий (КРТ), запущенный пять лет назад, стал одним из главных драйверов развития стройотрасли и экономики России: в активной стадии реализации уже свыше 1 100 проектов. В то же время выявился ряд юридических и нормативных трудностей, которые могут существенно осложнять и замедлять процесс. «Болевые точки» этой программы и пути их «лечения» обсудили в рамках ежегодного Строительного юридического форума.
Программа КРТ зарекомендовала себя как один из самых успешных и эффективных механизмов развития городов и поддержки строительной отрасли. Благодаря ей не просто возводится жилье, а создаются современные, комфортные микрорайоны с развитой инфраструктурой. Достаточно сказать, что по таким проектам на сегодня введено в эксплуатацию более 2,8 млн кв. м недвижимости, из которых около 2,3 млн — жилье.
Механизм позволяет комплексно осваивать заброшенные и непродуктивные территории — бывшие промзоны, ветхое жилье, участки с устаревшей застройкой. Важный эффект программы — не только строительный рост, но и экономическая диверсификация регионов: вместе со строительством развивается и смежная инфраструктура, в том числе бизнес и социальные услуги.
По словам директора Департамента КРТ Минстроя России Марии Синичич, сегодня в 78 регионах страны 1 119 площадок площадью 24,25 тыс. гектаров — это проекты комплексного развития территорий в активной стадии реализации: «В механизм КРТ постоянно вовлекаются новые участки. Градостроительный потенциал уже включенных в работу площадок составляет 184,86 млн кв. м, из них 138,74 млн кв. м жилья».
Одна из ключевых проблем — неопределенность правового статуса участков под КРТ. Участники форума отметили, что нередко возникают сложности с оформлением прав на земельные участки, в частности, при изъятии их у собственников или при наличии прав третьих лиц, включая и федеральную собственность. Возникают также обременения — сервитуты, ограничения, охранные зоны, споры по границам. Все это ведет к затягиванию сроков утверждения документации по планировке территории, что существенно повышает риски инвесторов и девелоперов.
Кроме того, в нормативной сфере существует проблема с изменением документов территориального планирования и градостроительного зонирования. Своевременность внесения таких изменений во многом зависит от органов публичной власти, которые не несут ответственности перед инвесторами за нарушение сроков. Это создает правовую неопределенность и риски несвоевременного выполнения проектов, но ответственность за задержки при этом ложится на инвесторов. Такой дисбаланс осложняет надежное и предсказуемое планирование работ.
Серьезную проблему создает «хаос» нормативных актов, принятых региональными властями по программе КРТ. «Наиболее значительным пробелом представляется широкая дискреция органов исполнительной власти субъектов. Регулирование КРТ принципиально отличается от субъекта к субъекту. Если в Москве для заключения договора о КРТ необходимо пройти сложный путь подготовки предварительных проектов и различных согласований, то в иных субъектах может быть достаточно простого заявления с указанием сведений инвестора и территории», — отметила юрист юридической фирмы VERBA LEGAL Наталия Дубова. В связи с этим участники дискуссии, в том числе и представители властей, согласились, что в ближайшие годы юристам придется приводить всю базу к единому знаменателю.
Предложения власти
В свою очередь, власти понимают несовершенство механизма и признают негативное влияние «подводных камней» юридического характера. Мария Синичич в ходе дискуссии отметила, что Минстрой РФ открыт предложениям и готов обсуждать инициативы по оптимизации административной работы в рамках программы. Более того, министерство и само выступает с новациями, призванными упростить бизнес-процессы и ускорить преобразование российских городов.
Например, Минстрой предлагает закрепить процент от прибыли операторов КРТ, и эти средства направлять на развитие социальной инфраструктуры. Мария Синичич отметила, что это касается в том числе и работы, которая ведется регионами в части инфраструктурного сбора: «Во многих проектах КРТ такие требования в субъектах уже устанавливаются. По отдельным разрешениям использования участвует Москва, а также Пермь, Екатеринбург, Новосибирск, Челябинск имеют такие инфраструктурные сборы».
В целях оптимизации механизма КРТ предполагается упростить процедуру включения в его проекты исторических памятников и объектов культурного наследия. В перспективе это открывает широкие возможности для преобразования исторических центров городов, многие из которых находятся в неудовлетворительном состоянии; а между тем проекты КРТ позволят привести их в порядок и преобразить.
Предложения бизнеса
Стоит отдать должное, бизнес не просит о каких-то дополнительных льготах и субсидиях — инвесторам нужны четкие и прозрачные «правила игры». Так, по словам Наталии Дубовой, последующее правовое регулирование КРТ на уровне субъектов необходимо развивать в сторону установления более четких требований по включению в договор о КРТ условий об обязанности инвестора возводить объекты социальной, транспортной и инженерной инфраструктур.
Однако самое важное для девелоперов высказал исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский. По его мнению, необходимо проработать механизм приемлемого — как для бизнеса, так и для властей — прекращения договора о реализации проекта КРТ. Нередки случаи, когда проект КРТ реализовать эффективно или в обозначенные сроки становится невозможно по объективным причинам, например, девелопер узнает об ограничениях юридического характера по использованию земельного участка, либо о правах третьих лиц. «В связи с этим реализация проекта в установленные сроки становится невозможной, экономическая целесообразность стремится к отрицательным показателям, а штрафные санкции грозят гигантскими убытками. И тогда инвестор становится заложником проекта и договора», — пояснил Владислав Преображенский.
Ситуация выглядит следующим образом: девелопер теряет земельный участок и еще остается должен. В итоге территория, запланированная к реорганизации на длительный период, останется в первоначальном виде, а для инвестора могут возникнуть предпосылки для банкротства. Именно для таких случаев девелоперы предлагают проработать особый механизм расторжения договоров, более благоприятный по условиям и приемлемый как для бизнеса, так и для властей.
Надо заметить, высказанное пожелание нашло широкий отклик среди участников форума. Более того, инициативу разработки объективного механизма расторжения договоров поддержали и представители Минстроя РФ.
